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郑州地铁进入疯狂状态/郑州城中村拆迁

近日,郑州市政府下大决心搞公共交通了——建立以轨道为标志、为重点的综合交通体系,郑州将迎来全城地铁时代。

按照规划,在“十三五”期间郑州将大力发展地铁。新开工建设12条线路,在2022年及之前全部实现开通运营,要完成高达约2365亿元的投资,平均每年的投资量均高于过去八年的总投资量。

加快5号线、3号线一期建设,扎实做好4号线、2号线二期、7号线、8号线、9号线前期工作,争取尽快开工。在不久的将来,实现中心城区轨道交通承载出行率60%,公共交通出行分担率70%~80%。这意味这郑州轨道交通的春天来了。

郑州轨道发展落后其他二线城市5~10年

1.地铁一响,黄金万两。地铁作为城市的地下动脉,对城市的发展具有着不可估量的作用,自2013年底郑州轨道交通1号线开通以后,极大的促进了郑州经济的发展和居民生活水平的提高。

但是截至到目前为止,在运营的除了横贯东西的1号线外,再无其他。而同样作为中部省会的武汉,现已经有4条轨道线路,共96座车站,运营里程125.42公里,并以每年至少开通2条线路的进程,高速的发展着。而同为二线城市的南京,自2005年第一条线路正式通车后,目前地铁线路长度总长已有225.4公里,位居大中华地区第四(仅次于北上广)。

郑州轨道交通起步晚、发展缓。提速发展,势在必行。

2.轨道交通的优势

轨道交通基本上有以下基本属性:

A.运量大,地铁单向小时经济运能可达20000~50000人次,是公共汽车的10倍。

B.速度快,时效性强,舒适性强。

C.能耗小,污染小。

D.占地省,地铁运行路线是在地下,不占用城市土地资源。

E.交通事故少


   


   

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轨道地铁运输能力表

Part 2

轨道交通对城市的影响

地铁是城市现代化的一个重要标志,无数的先行案例成功地证明了,一个城市拥有地铁后,城市各区域之间的距离迅速缩短,城市得到扩容,城市价值随之飙升。

1.改变城市中心人口过度集中

受历史条件制约,我国城市多为单中心发展模式。城区中心人口密度大,资源丰富,因此交通堵塞、环境质量下降、住房紧张诸多城市病逐渐显现出来。

发展公共交通能,尤其是便捷的轨道交通,能够快速的发展各个区域,疏散城市中心人口。

2015年郑州管南片区承载了市中心相当量的人口。从两个数据就能看出:紫荆山路南三环绿都紫荆华庭单盘一年卖出4141套住宅、永威城9月末开盘即清盘的。此类房企的销售业绩,在郑州业内足以立为标杆。究其原因除房企本身口碑和品质不错外,地铁二号线的导流是主要因素。

2.使城市更有立体感,扩大空间范围

一方面,地铁开始容纳更多的市民公共生活,城市空间开始向地下扩展。大量人的活动,特别是交通行为以及商业活动从地上转入地下。

另一方面,地铁站点与其他交通工具交汇处容易促成城市复合空间的形成。使其功能兼有交通、商业、休闲、娱乐等;空间形式将是复合的,包括地上和地下、室内和室外、开敞和封闭的空间类型。

郑州二七德化新街依托原德化步行街,利用地铁口的人流和便利打造出郑州市立体商业廊道,将地上地下、室内室外相结合。兼容购物、娱乐、休闲、美食等成功的吸引了大量的时尚年轻人。


   

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城市复合空间

3.给旧城区和周边发展带来新的活力

老城区的人文底蕴丰厚,生活方便,社区成熟,但是交通拥挤却是阻碍其发展的制约条件之一。现在,由于地铁的建设,交通问题得到改善,拉进了城市新老城区之间的距离。郑东新区在地铁等交通配套完善之后,房地产在销量和价格上都有一个大的提升,更多的人愿意将目光投入到新区内。

长期来看,也能够将港区、新郑、新密等周边区域紧密的联系在一起,加大城市规模,优化城市结构。

Part 3

地铁对房产价值的影响

快捷、准时,安全、舒适、载客量大是城市轨道交通的显著特点。因此,轨道交通的建设能极大低改善沿线区域的交通状况,节约使用者的出行时间和经济成本。

而基于这种交通状况的改善,地铁沿线可吸引一些商业、娱乐、文化及生活等基础设施向站点集中,刺激沿线土地的高密度开发,聚人气使房地产增值。

1.7年沿线楼盘价格上涨145%

轨道交通是目前城市出行性价比最高的方式之一。我们试想一下,如果在一个城市开私家上班、出行和地铁一样便利,成本也差不多,那么靠近地铁的房子就没有什么优势了,地铁影响房价的效果就会大打折扣。但当私人交通出行准时性和舒适性难以得到保障,地铁的价值遍凸显出来。越是私人交通不方便的城市(购车成本高、道路拥堵、油价高),私人交通对地铁的替代性就越弱,地铁对房价的影响也就越大。

郑州轨道一号线建成通车之后,从大郑东的体育中心到西三环外的西流湖,全程仅需50分钟,大大的促进了东西城区的交流,拉近郑州西区到东区的距离。而在此条线上的多个楼盘受交通改善的影响,价格持续飞涨。以西区锦艺城为例,地铁开通后价格涨幅高达84.9%。


   


   

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郑州轨道交通一号线对锦艺城的影响

2.地铁站1000米内增值17%~31%

从区域的空间效果来说,城市轨道交通对房地产价值的影响区域随着房地产距离车站位置远近而不断变化。

外国学者2004年发现,距离地铁站400米到800米距离的房子,价格比周边其他房子贵出6.4%到45%!2007的研究结果显示,房子与地铁站的距离每减少250米,价格上涨2.4%。

以深圳某住宅为例,距离地铁站远近对房产增值的影响:


   

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3.增至时间可持续10~15年

轨道交通建设带来的房地产增值效果,不是瞬间的,而是有个过程。一般在轨道交通的规划期和运营期前影响比较大,提升房地产价值的作用明显。而在投入运营后由于交通线路平稳运营,影响渐弱。

2009年6月轨道交通1号线开工建设,使得紫荆山——会展中心沿线区域房价价格一度格外受关注,这一段的房价达到全市商品房住宅价格之首,每平米5311元,每平高出全市均价731元。


   


   

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地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势,伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异,但从总体上,从地铁开始建设,到地铁开始运营,再到周边商业成熟,10-15年是必须有的。

4.沿线土地在供需和价格提升

地铁的建设在时间上大大缩短了到市中心的距离,改善了城市交通情况,提高了沿线土地的便利程度。

因此在轨道交通开发期间,沿线土地会出现高密度开发的局面,政府会大规模的推动沿线土地的利用和成交,土地价格随之水涨船高。


   


   

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郑州地铁一号线运营前后土地成交量

Part 4

通过这篇文章我们可以知道什么?

1.地铁很便捷,尤其是对于拥堵的城市

2.目前,全国范围内地铁建设进入了一个大跃进时期,未来郑州将全面提速地铁的建设,不遗余力

3.地铁毋庸置疑的会抬高沿线地价和房价,离地铁口越近受影响越大,并且是长久持续

4.城市越是拥堵,地铁对房价的影响越大(交通成本跟地铁影响力呈正比)

5.在未来6年内,郑州地铁建设会集中在三环内,市中心房子增值保值更高

6.线路的起始点会分流一部分市中心的人口,该片区域的房产性价比显著提高

7.最新地铁规划及进度


   


   

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郑州1~5号线


   


   

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